Vilanova.blog

■ El nombre d’habitatges nous iniciats a la capital del Garraf va caure un 45% l’any passat. La caiguda de l’oferta contrasta amb la gran demanda de pisos per comprar o llogar. Les tensions del mercat en fan pujar els preus

El motor de la construcció s’està apagant a Vilanova i la Geltrú. Segons revelen les dades de l’Institut d’Estadística de Catalunya, el nombre de nous habitatges iniciats a la capital del Garraf va caure un 45% l’any passat, fins als 121 habitatges.

És el tercer any que aquesta xifra registra un descens i s’emmarca en una tendència general en què cau la construcció de nous habitatges a Catalunya, que va tancar l’any passat amb un 7,5% menys de visats d’obra nova.

---

Habitatges iniciats a Vilanova i la Geltrú

---

Pujada de preus

La caiguda de l’oferta de nous pisos a Vilanova contrasta amb la gran demanda d’habitatges, segons expliquen experts del mercat immobiliari.

“A la nostra ciutat, l’interès per comprar o llogar ha crescut moltíssim des de la pandèmia”, explica Raúl Santos, director de l’agència inmobiliaria RK Santos.

“Ve gent de fora amb un poder adquisitiu més alt, cosa que ha provocat una pujada de preus. A més, l’oferta és limitada perquè Vilanova és una ciutat de primera residència on els veïns que hi viuen no volen marxar-ne si ho poden evitar”.

Segons assenyala Santos, una part de la població local que busca pis però no pot assumir la pujada dels preus a Vilanova s’ha vist forçada a mudar-se a altres localitats com Cubelles, les Roquetes, Cunit o Calafell, on els preus de l’habitatge —de lloguer o compra— no són tan cars com a la capital del Garraf.

De fet, el preu dels pisos d’obra nova a Vilanova i la Geltrú ja supera el de municipis amb més població com Sabadell o Lleida. Així ho indiquen les dades del primer semestre del 2026 de l’Estudi d’Oferta d’Habitatges de Nova Construcció a Catalunya, elaborat per l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE).

“Ens trobem amb molta gent de Vilanova que no es pot quedar a viure a la seva ciutat. L’oferta és escassa; encara que el 2022 i 2023 es va construir força, ara torna a faltar obra nova per cobrir les necessitats locals”, diu Raúl Santos.

Segons l’estudi de l’APCE, el ritme d’edificació a Catalunya és insuficient respecte a la creació de noves llars, i a més no hi ha prou sòl disponible de manera immediata a la província de Barcelona per fer més habitatges de protecció oficial.

Habitatges de protecció oficial: només se n’han fet 49 a Vilanova en 16 anys

D’altra banda, les dades de l’Institut d’Estadística de Catalunya (Idescat) mostren que des de l’any 2008 -just quan va esclatar la bombolla immobiliària- fins a l’any 2025 només s’han construït 49 habitatges de protecció oficial a Vilanova i la Geltrú.

El mes de setembre passat, l’alcalde de Vilanova i la Geltrú, Juan Luis Ruiz, també va parlar sobre la crisi de l’habitatge en una entrevista a Vilanova.blog: “Al juny del 2023, quan vam entrar al govern municipal, ens vam trobar que des de l’any 2009 no hi havia cap promoció pública d’habitatge a la nostra ciutat. Cal recordar que a l’anterior mandat municipal hi havia un govern del qual formava part la CUP, que fa batalla política d’això, però quan es governa cal demostrar les prioritats”.

Segons explica l’alcalde, durant l’actual mandat, “nosaltres hem utilitzat els solars de titularitat municipal disponibles: tres d’ells cedits a través d’una promotora social i un quart a través d’una cooperativa de Vilanova. Aviat podran començar les obres de construcció d’aquests aproximadament 120 habitatges de protecció oficial. A aquests se’ls han d’afegir el bloc de pisos de la Rambla Sant Jordi«.

En el cas de l’edifici de la Rambla Sant Jordi, l’alcalde ha explicat que l’inici de les obres per posar a punt els habitatges s’ha endarrerit per qüestions jurídiques. «Hi havia diferents propietaris i s’havia de constituir una mancomunitat de propietaris, gestió que ja està feta. A més, la Generalitat ja disposa de la partida específica en els seus pressupostos, per la qual cosa d’aquí a poc es començarà a veure moviment per reactivar aquests pisos».

Tot i això, comentant les competències que tenen els ajuntaments per impulsar l’habitatge, Ruiz creu que «des d’un municipi, la capacitat és limitada”.

Transformació de locals comercials en nous habitatges

Una altra mesura que ha activat l’Ajuntament per augmentar el nombre d’habitatges a la ciutat ha estat regular el canvi d’usos dels locals comercials en planta baixa, per tal d’afavorir la conversió d’aquests espais en Habitatges de Protecció Oficial (HPO). En aquest sentit, el Ple del mes de maig passat va aprovar una modificació del Pla General d’Ordenació Urbana.

Segons va informar l’Ajuntament, “la nova regulació proposa prohibir el canvi d’ús en els eixos comercials de la ciutat, per tal de blindar l’ús dels locals per a les activitats comercials. Per altra banda, alhora es proposa que en alguns sectors passi el contrari, és a dir, es pugui crear habitatge en planta baixa, sempre que sigui de protecció oficial de qualificació permanent. Es tracta de sectors urbanístics que s’han desenvolupat amb posterioritat a l’aprovació del PGOU (el Llimonet, per exemple) o àmbits on la densitat urbanística estigui esgotada”. Fins ara el PGOU vigent, aprovat el 2001, només prohibia el canvi d’ús a habitatge a la Rambla Principal.

Cal dir que a Vilanova i la Geltrú ja podem trobar a la venda habitatges que s’han fet en antics locals comercials, segons explica l’agent immobiliari Raúl Santos en la conversa següent. “La cerca de locals per a canvi d’ús fa anys que està a l’alça. El principal obstacle són les condicions que han de complir aquests immobles”, explica aquest expert.

«La cerca de locals a Vilanova per a canvi d’ús està a l’alça»

Pregunta: El maig d’aquest any, el Ple de l’Ajuntament de Vilanova va aprovar una regulació per afavorir la transformació de locals comercials en habitatges, tot i que va limitar aquests permisos a fer que les finques resultants es destinin a habitatge de protecció oficial (HPO). Ja ha passat mig any d’ençà d’aquesta aprovació. Esteu detectant els agents immobiliaris un moviment o un interès més gran al mercat per transformar locals comercials en habitatges a Vilanova i la Geltrú?

Resposta: La gran demanda que teníem procedia de petits inversors i petits constructors que coneixen el mercat immobiliari o s’hi volien iniciar. Buscaven aquest tipus de locals amb la idea de fer un canvi d’ús i convertir-los en habitatge. Això passa perquè hi ha molts locals buits o «morts». Ja no parlem de la zona de l’eix comercial, on no té sentit fer aquesta conversió perquè se’n pot treure un rendiment comercial ajustant el preu a la realitat, cosa que fins ara no passava perquè els preus s’havien disparat. Aquest tipus de producte sempre s’ha buscat des de fa uns quants anys. El problema residia en el fet que les limitacions de l’Ajuntament feien que pocs locals es poguessin convertir en habitatge. L’altre dia un arquitecte em comentava que encara no sabia amb claredat quan ni com es podia començar a tramitar aquest tipus de canvis d’ús.

En qualsevol cas, la cerca de locals per a canvi d’ús fa anys que està a l’alça. El principal obstacle són les condicions que han de complir aquests immobles: els patis, la sortida de fums, l’accés a escala comunitària o si ha de ser directament des del carrer. Tot són complicacions. Tot i això, la demanda d’aquest producte ha anat pujant.

Això no obstant, aquí cometem un error: està bé que es converteixin en HPO, però hauria de tenir una limitació temporal. Qui realitza aquest tipus d’inversió és un petit inversor, i si li limites el benefici futur, tornem a les mateixes. Es pretén que el problema polític i públic de l’habitatge el resolgui l’inversor privat. L’habitatge l’han de resoldre els estaments públics i els polítics, però no amb els diners del petit inversor. Jo limitaria la condició d’HPO a tres, quatre o cinc anys, atès que et beneficies de més facilitats per tramitar el canvi d’ús.

Pregunta: Has visitat alguna vegada aquest tipus d’habitatges que abans eren locals comercials? Com són per dins? Tenen alguna característica especial en estar situats en planta baixa?

Resposta: Recentment hem venut un local al centre on es va comprar, es va tramitar el canvi d’ús i ara es comercialitzarà com a habitatge d’obra nova. En aquest cas té un pati de 50 metres quadrats, 130 metres útils, accés directe des del carrer, acabats espectaculars i cuina oberta al menjador. És un habitatge fantàstic, tot i que no correspon a l’estàndard habitual que pugui comprar un resident local, ja que estem parlant d’uns 440.000 euros per les seves qualitats de primera.

El que més es fa és una cosa més senzilla: pisos de 60 a 70 metres quadrats amb accés directe des del carrer, dues habitacions, un bany, un lavabo i finestres a l’exterior. Segons la normativa de la zona o del carrer, en alguns casos s’exigeix pati i en d’altres no, però són pisos normals.

Pregunta: Quant li pot costar a un petit inversor transformar un local estàndard de 60 o 70 metres quadrats en un habitatge? Quina inversió mitjana suposa?

Resposta: Tenim un client que fa sis mesos que espera la llicència de l’Ajuntament. Va comprar un local del qual sortiran dos apartaments de 60 metres quadrats. La inversió per reformar i convertir el local en apartaments estarà entre els 140.000 i els 150.000 euros, és a dir, uns 70.000 euros per pis aproximadament. A això cal afegir-hi el preu d’adquisició de l’immoble, els costos del canvi d’ús, la llicència corresponent i l’arquitecte. En total, per a aquest projecte de dos habitatges d’entre 60 i 65 metres quadrats, la inversió es situa al voltant dels 300.000 euros.

Pregunta: Un dels principals problemes continua sent la tramitació de permisos, imagino, amb esperes de fins a sis mesos.

Resposta: Sí, la lentitud administrativa. Inicies un projecte, pagues l’arquitecte, ho tens tot preparat i fins i tot pressupostos tancats per a l’obra, i passen sis o set mesos fins que pots començar. Una operació que s’hauria d’executar en menys d’un any -atès que l’obra dura tres o quatre mesos i el procés total hauria de portar uns sis o set mesos- passa a trigar un any i mig. Amb això, la rendibilitat de l’inversor es redueix considerablement.